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楼市有风险,入市需谨慎
来源:  发布日期:2009/7/14 10:32:00 字体:[ ] [收藏] [打印] [关闭]
写博客的目的就是为了交流和互相学习。因此,但凡楼市走向、新的政策调控出台,笔者总是知无不言,言无不尽,哪怕自己都认为是很不成熟的观点。
    继笔者在4月20日发文《楼市抄底正当时》,当时分别从:一、宏观环境进入过渡期,有好转趋势,这是乘虚而入的最佳时机。二、楼市两极分化严重,应在此时浑水里摸“鱼” 。三、结构性回暖与整体回暖过度期,抄底确是正当时。四、政策见底的期限进入倒计时,共四个方面分析了为什么说当时是成都市购房者的最佳抄底时间,而事实是,仅5月黄金周期间,春交会五天就揽金近三十亿。
    6月10号,笔者再次从房价的整体动向、供给的结构性不足、政策底部、以及社会流动性和通胀预期的原因,敬告购房者,《现在仍是入市好时机》。也就说,从“楼市供给和需求”这对决定楼市走向的主要因素,再到宏观调控这个重要的政策因素,最后到房价和成交量的事实,都可以看出:一个月前还是入市的好时机。
 
    时间定格在7月,面对成交均价由年初的5170元/每平米,涨到突破6000元/每平米的事实,以及住宅半年成交量超过08年全年的大好战绩,一个结论赫然蹦出《楼市逆转,话语权易手》,笔者不得不说:《楼市有风险,入市需谨慎!》,也就是说当下的楼市已经有一些风险,购房者应该谨慎入市!!

     为什么说楼市现在有风险??因为成交量回暖带来的这半年的房价反弹,是建立在楼市并未深入调整的特殊时期、是缺少经济基本面支撑、是“以毒攻毒”救市法的短期效应、是不可持续的、也是存在风险的。

    首先,07年那样的涨价潮和圈地战是非理性的,是有泡沫的,这个观点基本已经被大家认同,但举凡是市场经济中的各行业,都遵循“波浪式前进,螺旋式上升”的规律,但07年的高峰出现了,却没有出现08年的大调整和低谷,为何?因为,救市得力!政策提前掩盖了深入调整的短期可怕后果。当然,像成都这样泡沫本来就不是很大的城市,相比于07年最高峰,09年初的房价还是下调了30%。其他城市就不是这样了,不但没有大的下调,反而借着09年的成交回暖而让房价赶超了07年!这样的城市,楼市必然已经有一定的风险!

    其次,为什么说楼市回暖缺少经济基本面支撑?因为支撑经济发展的“三驾马车”---投资、消费、出口当中,外贸出口受全球金融危机影响,已经大幅下滑,进而波及消费和投资。前几年我们争十几的GDP速度,而今年是保8%,一争一保的差距自然是宏观面不乐观的表现之一。上半年,经济基本面虽然有所好转,但还是存有隐忧,否则就不会有下调部分行业资本金比例,刺激投资,拉动经济增长的政策出台了。

    最后,为何说这种主要考救市和刚需集中释放,所带来的成交量回暖是不可持续的呢?因为,救市属于宏观调控层面的,是属于政策干预市场经济运行的一种手段。而这种手段只有在特殊时期才能运用,毕竟总体的行业发展,还需要通过市场本身去调节和分配资源。任何一个行业要健康、持续的发展,也都需要以自身为主去调节,而不是政策指挥一切!随着楼市的回暖,经济基本面的逐步复苏,救市法不但会如期退出楼市,从而终结和开发商的蜜月期,还会造成市场无“政府托市”的短暂迷茫期。楼市调整也就在所难免了!

    另外,必须再次谈到一个被各市场主体忽略的事实,那就是政府缺位的回归。也就是政府以开发商的身份介入商品房的中低端市场,用保障性住房和廉租房去解决大部分居民的住房问题,而把中高档市场留给市场去发展。我们国家的住房保障制度是落后的、不合理的,甚至可以说政府之前在这方面的职责是缺失的!以至于,把一部分低收入家庭也逼到商品房市场去买房,这显然是政府职能的缺失!但随着今年4000亿保障性住房的入市(具体到成都就是130亿),和廉租房制度的逐步出台,未来的商品房市场必然要被割走半壁江山。这也就意味着很大一部分人,尤其是中低收入家庭可以通过政府的保障性住房解决居住问题,而不用再去当房奴了!

     至此得出:入市需谨慎!

     首先,不选名门。在这样一个看似风光无限的楼市里,可以让开发商降价的一个根本因素还是资金链的短缺,虽然上半年海量信贷达到7万亿,销售收入也是可圈可点,但分配不均是核心所在。在这样一个市场预期开始乐观的当下,只有那些小型开发商还会出于回收资金而不冒然涨价,这就是机会。至于那些收获颇丰的地产大鳄,不但房源剩下了歪瓜裂枣,公司也因为已经度过危险期,而选择适时涨价。名门闺秀自然是人人想要,但太高的门槛只怕会把一部分人挡在门外。

     其次,入市选择价值洼地区域。热点区域,明星楼盘已经被被市场在上半年轮番扫荡,现在已经是残枝败叶,而且还会漫天要价,购房者大可一笑而过!而被冷落的一些价值洼地,一些未获市场宠幸的小家碧玉,比如一些并未大幅提价的楼盘,仔细斟酌,兴许还能淘到宝。比如成都,业界流传“南富、西贵、东脏、北乱”的说法,这让东北部被购房者所冷落。而东部又因为大旧城改造的原因,近年来,购房者早已发现了这里的购房优势,相比之下,城北还是一个好去处。伴随地铁、绕城高速的逐步实现和完善,城北与市区的链接更加紧密。伴随“保利198”、“万科双水岸”以及双鹤鹭岛等一大批高端项目的崛起,城北价值必将慢慢得到市场认同。

    楼市风云变换,战机稍纵即逝,来不得半点优柔寡断,又不能不深思熟虑,个中深浅、厉害,还需自己揣摩!!
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