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《中国房地产报》土地行情及走势圆桌论坛激辩地王
来源:  发布日期:2009/7/15 22:37:00 字体:[ ] [收藏] [打印] [关闭]
3个月以前,中国社会科学院研究员、中国城市经济学会副会长杨重光还在为土地交易的持续低迷担忧。他奔赴各地调研时,沿途所见尽是土地流拍、大片城市供地无人问津。

  现在,市场又恢复了往日的热闹,“地王”又开始冒头:仅6月的最后一周,北京就连续催生3个高价地块。这让杨重光心头又蒙上一层“泡沫”的阴影。

  “要高度警惕房地产的再度泡沫化!”在本报7月9日举办的“土地行情及走势”圆桌论坛上,杨重光表示:“地王的出现或许是一种风向标,下一步地价或将发生连锁反应。”杨的观点旋即引发了在座业内人士的讨论热情。

  杨重光: “地王复出”暗藏四重危机

  比之2007年,这次地王来势凶猛。仅两三个月内就出现数个。在杨重光看来“这很不正常”。他认为这并不是一个孤立现象。“地王不仅反映房地产业和土地市场的动向和趋势,还是反映我国整个经济、特别是城市经济的风向标和晴雨表。”因此,地王出现后,至少有四重危机值得警觉:

  一是强烈的地价连锁反应。“地王”价格攀高不仅会带动城市内其他区域的地价上涨,也会形成对其他城市的传导效应。一线城市的价格高企必然会带动二线城市和三线城市的地价上涨,虽然这需要一个时间过程。从一定意义上说,地王即意味着地价上涨的信号。

  二是引发房价再度暴涨。北京6月商品房住宅成交均价为13302元/平方米,比1月上涨了2864元/平方米,涨幅为27%,地王无疑是起到了火上浇油的作用。

  三是资本过度向房地产聚集。目前土地市场存在明显的资金推动型特点。在国家信贷扩张期,获得大量贷款的国有企业密集进入土地市场,势必会分流进入实体经济的资金量。这对促进实体经济尽快恢复和发展,乃至整个经济的恢复和发展并非好事。

  四是房地产脱离和背离民生。地王所形成的商品房价格是广大工薪阶层望尘莫及的。这使房地产越来越脱离或背离普通居民的购买力,背离或脱离居民的住房需求。

  刘允洲:

  “饥饿供地”致地王频仍

  为什么地王会在短短3个月内再度密集出现?中国土地学会副理事长、国土资源报社原社长刘允洲认为,这与今年各地的土地供应特点,即“饥饿供地”而非“均衡供地”密切相关。

  在此轮土地行情井喷式翻转的过程中,地方政府力促土地成交率的举措显而易见:北京、上海和广州等城市,均抛出“压箱底”的城市核心区地块,以刺激疲软日久的土地交易。此举果然奏效,以稀缺性为最大卖点的城市核心区土地,但凡推出,竟无一例外地成为众房企疯抢豪夺的对象。

  在刘允洲看来,这是地方政府控制地价的一种惯用手段。毕竟土地出让关系到地方财政,因而,每当价格和交易低迷时,地方政府通常都会抛出一些稀缺资源,来拉高地价总体走势。

  “土地投入的时机、规模和结构,对地价是有影响的。”刘允洲表示,如果今后能让人大来监督地方政府均衡供地,不搞饥饿供地,严格限制“憋”地价和有地不供、有地慢供的故意行为,对地价的平稳可能会作用甚大,地王或许也将不复出现。

  文林峰: 地王包袱恐被再度甩给政府

  住房和城乡建设部政策研究中心房地产处处长文林峰认为,地王的再度泛起,最终结果很可能与2007年一样,就是企业通过各种关系(比如退地)最后把包袱再甩给地方政府。

  对于如何看待地王,文林峰认为,政府部门应该对土地的功能进行反思:到底土地应该用来干什么?能不能像新加坡那样,将大部分土地用于民生事业?文林峰认为,土地的功能应该是为城市公共建设筹集资金,“现在我国的地方政府即便在土地交易严重低迷的情况下,也不愿意降低地价”,对土地的经济效益过于专注,这是导致地价畸高的根源。

  此外,反思现行的土地出让制度也非常必要。文林峰建议,在《物权法》逐步完善后,或许可以尝试放开土地市场二级流转的政策限制,“比如一家工厂要搬迁,腾挪出的土地可以自己去找买方”,如此就能打破垄断供地,缓解严重失衡的土地供求关系。“现行的一个土地储备中心制度,根本完不成盘整土地的任务。”文林峰说。

  王宏新: 根治地王要靠“土改”

  虽然北京、上海等一线城市地王频出,但某些二三线城市土地市场呈现的却是极为惨淡的交易局面。对于此,北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新认为:从目前来看,如果政策不变,未来这种急冷急热的状况可能成为一种常态。2007年房地产市场的急转直下,已经使我们感觉到土地泡沫的脆弱。因此,绝不能凭借眼下局部的“回暖”,来预判未来的趋势。

  在王宏新看来,地王屡现不绝,根源在于现行土地制度。“如果对现在土地制度不进行大规模变革,从目前看,几乎没有根治地王现象的办法。”

  王宏新表示,土地供应制度现行的招拍挂方式,以价高者得为惟一原则,这必然会导致地价持续攀高,尤其在非理性预期的作用下,地价的飙升更加明显。“从目前看,老百姓买不起房,逃不脱地价因素。高地价在反映了市场效益的背后,伴随的是社会效益的损失。”王宏新说。

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