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一边推盘一边酝酿价格 黄金周开发商投石试市
来源:来自网路  发布日期:2009/9/26 15:58:00 字体:[ ] [收藏] [打印] [关闭]

“金九”节点眼看就要过去,成交却并没有因此凸显。开发商急了,于是纷纷加快推盘节奏。但一个问题横亘在面前,如何定价?目前市场背景是,新一轮观望氛围已然形成。

集中造势

9月19日,阳光很好,小朋友的笑容很灿烂。

鸿福路,黄旗印象销售中心现场,人流簇拥。这里,由光大地产冠名的“精彩童星”大赛已经拉开帷幕。现场参赛小朋友个个脸上挂满微笑,信心十足。

伴随着这一活动的顺利开展,预示着,作为蓄势已久的黄旗印象也将正式推向市场。相关负责人说,产品主要有一房、二房和三房。面积从47~103平方米不等。在他们看来,这将是东莞目前在售小户型唯一能看到黄旗山资源的项目,同时有高赠送面积,因此,产品被寄予较高期望值。

当日,四环路另一边,景湖时代城也已经拉开战线。

这边,号称倾注了光大多年从事房地产经验而凝成精华的作品,正在举行商家入驻签约仪式。家乐福、国美电器、彩怡百货悉数登场,在这背后,便是即将开盘的景湖时代城又多了一个附加值:商业配套设施完善。

自万科地产与由中天力通竞拍的地块合作开发起,现在以“金域华府”命名的项目就注定是一个关注的焦点。上周五晚上,开发商先是组织了媒体单位员工体验项目活动,反响强烈。上周六,样板房开放,科技路外围,甚至拉出了一条足有10多米宽的警戒线,用于停放车辆。有人说,当天项目起码吸纳了上千批次人流量。

伴随着一首周杰伦青花瓷音乐的响起,宣示着江南第一城别墅产品发布会的召开;凯旋国际形象代言人的产生、上东国际新一期单位的亮相……

有人说,今年“金九”特征并没有得到充分表现。为什么这样说?从市场来看,由于新一轮观望氛围又形成,许多开发商觉察到这种变化后,推盘都很谨慎。然而,这种情况在下旬得到改观。眼看“金九”就要从指缝间划过,尽管迟迟不见突破的销售困境成为推盘的最大掣肘,但许多开发商又不愿错过即将来临的黄金周节点,因此,在这之前,市场变得分外热闹。

相关数据也正体现了这种变化。

7月份,商品房新增供应套数为3224套,8月份为793套,9月份为4224套。

一层面纱

9月26日,城区两大热盘——景湖时代城和黄旗印象将同时开盘。

到目前为止,关于两盘价格,开发商始终保持缄默。对于景湖时代城,此前有坊间人士认为,由于占据多重优势,该盘价格至少卖到8000元/平方米以上。从售楼代表放出的口风则是,打完所有折扣,该盘均价起码要卖到7500元/平方米左右。不过,这些信息,并没得到项目相关负责人的正面回应。

黄旗印象也如此。早前,光大地产某人士说,由于产品赠送面积高,而且地段优越,价格至少卖到8000~10000元/平方米。但有消费者表示,如果是以这个价格面市,他们将不会考虑出手。

尽管上周有超过上千批次的客户量,但对于究竟什么时候入市这个问题,万科地产并没有给出一个准确答案。上周末,在销售现场的一对年轻夫妇对记者说,由于这个项目靠近他们上班地点。另外,该项目所在的片区也将是政府未来重点打造的中心,因此,他们有意在金域华府买房。不过,价格是一大关键。他们说,由于项目地段价值优越,地价又不低,所以很担心开发商会卖出较高的价格。这对已经成功认筹的夫妇说,“如果卖到8000元/平方米以上,他们将不予考虑。”

不过,有坊间人士分析,金域华府所在地块,是由中天力通于2007年购置的新基地块和万科拍卖的地块组成。其中,新基地块占地面积超过6万平方米,楼面地价为4120元/平方米。万科相关负责人说,两块地块占地面积超过19万平方米,建筑面积超过50万平方米,折算下来,楼面地价超过3000元/平方米。

此外,目前该盘打出赠送面积高和带精装修的口径,综合以上因素,甚至有人推理,该盘价格至少要卖到8000元/平方米以上。

伴随着形象代言人的水落石出,宣示着凯旋国际前期的营销工作也告于一段落。紧接着,其即将上市的日程也被提速。这个位于五环路的项目,其实也是目前城区主力新开楼盘中,最早公布价格的项目。相关负责人说,产品定位于中产白领阶层,价格在5000~6000元/平方米之间。

不过,江南第一城别墅产品和长安沃多夫等楼盘价格到目前为止,始终还未公布。

拐点降临

一方面,新开楼盘同时亮相,另一方面,价格始终是一层面纱。

这背后,反映了什么问题?

一个数据的变化,值得警惕。

年初政策的刺激,使得小阳春的行情一直延续到下半年。5月份达到峰值的成交面积,更是有了“红五月”之称。但此后连续三个月,东莞楼市成交面积处于下滑态势。

成交下滑的另一面,便是下半年流动性资金紧缩的真实写照。

有数据提到,上半年,国家新增信贷超过7万亿元。这个数据,甚至是去年全年新增信贷额度,创数十年新高。流动性过剩,构成上半年信贷市场的主要脸谱。钱多了,实体经济不明朗,于是,流向资产市场抵御膨胀。在这种背景下,包括东莞在内的楼市,出现了回暖的表象。

不过,有舆论认为,在经过了上半年信贷宽松后,紧缩,是下半年的主旋律。

再者,数据的变化,也印证了这种趋势。

7月份,全国新增信贷为4104亿;8月为3559亿,比起6月的1.5万亿就已经大幅缩水。

从政策层面来看,二套房贷的收紧,直接导致投资客恐慌心理的普遍存在;另一方面,伴随着东莞库存量进一步得到消化,许多开发商甚至以供求关系作为重要支撑点,纷纷提高售价。由此所引发的则是,在经过上半年部分置业者消费力释放后,另一部分对价格较为敏感的需求则被抑制。

这样一来,直接导致楼市成交量连续多个月出现下滑现状。而这种现状,也就促成新一轮楼市观望潮。由于把握不准消费者的心理,同时,又面临政策收紧等许多不确定环境,黄金周又在即,多种因素作用下,产生楼盘集中造势,开发商却不敢轻易公开价格的现象。

编辑:佚名  
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