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河南楼市新政传闻调查
来源:中国房地产报  发布日期:2012-6-30 10:25:00 字体:[ ] [收藏] [打印] [关闭]
    一纸河南多部门“救楼市”意见的报道让河南成为当前楼市的热点省域。

  据媒体报道,6月24日,河南省住房和城乡建设厅、发改委、国土资源厅、人民政府金融服务办公室、中国人民银行郑州中心支行、中国银行业监督管理委员会河南监管局等6部门联合下发《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》(以下简称《意见》),其中一个亮点是“认房不认贷”:凡家庭名下无房产登记的均视为首套房,银行应给予基准利率下浮30%幅度内的优惠。记者在河南省政府网站上看到转载该报道。随后,河南银监局等人士在接受媒体采访时称:网上所传河南房贷新政是误传,这个政策并没有最终出台。6月27日,记者再登录河南省政府网站,发现该转载报道被删除。

  一波几折,悬念迭起。本报记者了解到,《意见》相关内容确实征求过有关部门意见,但接受记者采访的多个政府部门和开发商称,目前还没有看到正式文件。上述6部门中一单位有关人士接受本报记者采访时称,他也是只看到报道,没有看到有关正式的文件,就有关金融政策,之前他们提供过专业的协助性意见。

  “准意见”或出有因

  此前,国家发改委、中国银监会、人民银行相继发布声明,否定了最近有关房地产调控放松的言论。住房和城乡建设部(以下简称“住建部”)也多次强调,将继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作,坚持房地产调控不动摇。

  河南省住房和城乡建设厅相关负责人曾表示,《意见》中多个优惠政策旨在鼓励建设中小户型、中低价位的普通商品住房。如鼓励银行业金融机构积极向资质和市场信誉良好的房地产企业发放贷款,用于建设中小户型、中低价位的普通商品住房;普通商品房和保障性住房项目的最低资本金比例按不低于20%执行等等。

  记者从郑州多家银行、郑州公积金管理中心和开发商处获悉,他们没有收到相关正式文件。在对首套房贷利率的执行上,多家银行一般还是以基准利率为主,也有执行8.5折、9折的优惠情形。

  据记者粗略统计,截至目前,已有近40个城市出台了楼市微调政策,力度也有愈强的趋势。如果楼市调控有顶限的话,限购无疑是天花板。国家“认房又认贷”的限购标准是,只要有过贷款买房记录,无论现在名下是否有房产,都视为非首套房。如河南新政出台实施,无疑将打破“认房又认贷”双重门,并将成为自去年开始的楼市调控执行以来,首次有地方政府以官方形式令首套房贷利率重回7折。

  有人认为,此次河南新政虽然主要出发点是鼓励自住和中小户型,但还是降低了之前微调城市的调整底线。在当前极其敏感的市场环境下,河南政策可被解读为地方政府的松绑行为。

  河南省房地产业商会秘书长赵进京在对记者表示个人观点时认为,河南省在不违反国家调控政策的前提下,出台的政策对提振行业和企业信心有极其重要的作用。赵进京认为,从保障经济增长和稳定以及金融安全的大局出发,若实施可为开发商解决一些困难。

  赵进京说,库存房源较多的一个重要影响是开发商的资金回笼过慢进而影响银行系统的资金,有些房地产公司只能通过投资担保公司、信托公司来融资,如果这些开发商不能有效去库存化,最终将影响资金来源,进而会影响到金融市场的稳定。

  受访银行及河南多家关联单位人士介绍,今年河南经济下行压力较大,统计显示,前5个月,河南完成固定资产投资增速同比回落5.9个百分点,工业投资增速同比回落13.6个百分点。房价和销量前4个月都在下降,5月有所好转,相关方面可能寄望房地产行业拉动经济增长。

  即使出台亦影响不大

  郑州亚新房地产开发有限公司总经理毕海涛认为,如有利率优惠等,这对刺激刚性需求购房是利好,但对整个郑州楼市而言,由于政策调整甚微,影响楼市效果不会太大。

  限购限贷以来,销售和回款成为困扰着开发商的主要压力,多数开发商面临资金链紧张的困局。但今年一季度以来,郑州楼市成交量开始回升。

  据郑州市住房保障和房地产管理局的数据显示,5月郑州市区商品住房创下2010年12月份以来单月最大销量,市区商品房销售10523套(间),相比今年4月的6885套(间),成交量大幅增加3638套(间),涨幅50%左右,和去年5月的6212套(间)相比,涨幅也接近50%。5月郑州市住宅销售均价为6436元/平方米,环比上涨248元/平方米,同比上涨86元/平方米,为去年11月以来的最高值。非住宅销售1232套(间),相比4月的543套(间),翻了一倍多。二手房市场也量价齐升。进入6月,单日销量仍经常超过200套。

  郑州市住房保障和房地产管理局相关负责人就此解释:国家支持刚性住房需求的政策、各地出现的微调信号及各地成交量回升带来的传导效应,提振了消费者信心。还有就是刚性需求集中释放,企业普遍采取以价换量手段。

  今年6月14日,郑州推出一块104.31亩住宅用地,两家开发商争了半个小时、15轮,最终以每亩116.84万元成交,成为今年郑州住宅用地招拍挂出让过程中第一次出现竞争的情形。业内人士分析,今年一季度以来,郑州楼市成交量有所回升,开发商销售回款增加,现金流状况得到了改善,再加上央行降息,让开发商的资金成本压力得以减轻。

  郑州市永威置业有限公司常务副总经理马水旺认为,目前首套房刚需多集中在“70、80后”群体。“认房不认贷”或许对于一线城市和部分二线城市有参考意义和刺激效力,但河南除郑州、洛阳外大多数城市没有限购,即使郑州市也只是区域限购,而郑州“高价房”多在郑东新区、惠济区等“郊区”,该区域多为高档房。利率在普通住宅开发商的建筑成本中一般很小,在房价依然高企的背景下,即使有按揭利率优惠等措施,对房市的刺激也有限。同时由于银行贷款额度紧张,客户能不能申请到还是问题。“主要是土地价格和限价房,靠通过购房者降价的可能性很小。”马水旺说。

  接受采访的郑州开发商也表示了类似的观点:近期房价略涨主要来自高价位商品住宅销售量上升的带动,并不是开发企业主动提价的结果。从短时间来看,如有新政可利于延续5月份的成交高潮,但现在市场主体是“刚需”族,这个群体对价格非常敏感,合理定价,加快消化库存,才是顺应大势。(李格非)

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